W zależności od powierzchni lokalu użytkowego przeznaczonego na wynajem istnieje co najmniej kilka rodzajów zabezpieczeń interesów zarówno wynajmujących, jak i najemców. Dowiedz, w jaki sposób można zabezpieczyć swoje interesy przed nieuczciwymi interesariuszami.

Zabezpieczenia interesów wynajmujących

Dla właściciela lokalu użytkowego kłopotem może okazać się niewiarygodny najemca, który uchyla się od obowiązku uiszczania opłat lub przyczynia się do powstawania uszkodzeń w lokalu. Przez to spada jego wartość, a wynajmujący jest narażony na koszty. Zobacz, w jaki sposób wynajmujący może zabezpieczyć się przed kłopotliwym najemcą.

Depozyt pieniężny

To nic innego jak popularna kaucja. Kaucję stanowi określona w umowie suma pieniędzy, którą najemca lokalu przekazuje jego właścicielowi jeszcze przez rozpoczęciem użytkowania. Depozyt pieniężny ma stanowić zabezpieczenie w razie zaległości w spłatach czynszu i innych opłat, a także w razie uszkodzeń niewynikających z normalnego użytkowania. Koszty, jakie mogą być pokryte pieniędzmi z kaucji, powinny być wymienione w umowie najmu. Po zakończeniu umowy depozyt jest zwracany najemcy.

Gwarancja bankowa

Ten rodzaj zabezpieczenia interesów wynajmującego polega na zobowiązaniu się banku do wypłacenia wynajmującemu kwoty w przypadku, kiedy najemca nie wywiąże się ze zobowiązań finansowych. Zakres tych zobowiązań jest ustalany w treści gwarancji bankowej. Może ona obejmować konkretną kwotę lub określać jej górna granicę. Stronami gwarancji są w tym przypadku bank (będący gwarantem), a także wynajmujący (jako beneficjent).

Ten rodzaj zabezpieczenia jest udzielany głównie podmiotom, które mogą pochwalić się dobrą sytuacją finansową. Dlatego udzielenie gwarancji bankowej może podnieść wiarygodność wynajmującego w oczach najemcy.

„Siódemki”, czyli artykuł 777

Aby artykuł 777 mógł być wdrożony, najemca musi podpisać oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Na jego mocy najemca zobowiązuje się do spłaty określonych należności finansowych lub wydania przedmiotu najmu we wskazanym terminie. Dzięki artykułowi 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego wynajmujący ma prawo udać się do komornika w celu rozpoczęcia procesu egzekucji dłużnika. „Siódemki” pozwalają uniknąć prowadzenia długiego i kosztownego procesu sądowego.

Poręczenie

Poręczenie jest instytucją, która polega na tym, że poręczyciel zobowiązuje się do pokrycia wierzytelności najemcy w przypadku, kiedy zalega on z uiszczaniem swoich zobowiązań wynikających z umowy najmu. Jest to rodzaj zabezpieczenia bardzo wygodny dla wynajmującego, ponieważ unika on sytuacji, w której nie są uiszczane opłaty z tytułu najmu, gdyż pokrywa je poręczyciel. Poręczenie często stosowane jest w przypadku, gdy najemcą jest podmiot o małej wiarygodności finansowej.

Zabezpieczenia interesów najemców

Przepisy kodeksu cywilnego nie dbają w wystarczający sposób o interesy najemców, bowiem stoją bardziej po stronie wynajmujących. Dlatego najemca powinien szczególnie dbać o uszczegółowienie zapisów w umowie o najmie lokalu. Na co powinien zwrócić szczególną uwagę?

Data pewna

Jest notarialnym potwierdzeniem daty sporządzenia umowy. Jest to zabezpieczenie na wypadek zbycia lokalu przez jego właściciela. Jeśli data pewna nie zostanie ustalona, wówczas nowy właściciel może swobodnie wypowiedzieć najemcy umowę z zachowaniem ustawowych terminów. W tym przypadku najemca nie możliwości, by dochodzić od wynajmującego zwrotu nakładów dokonanych przed sprzedażą przez niego lokalu. Potwierdzenie daty pewnej daje możliwość określenia kary, jaką wynajmujący musi zapłacić najemcy za zbycie lokalu przed zakończeniem okresu najmu.

Okres najmu

Umowa powinna w jasny sposób formułować częstotliwość spłaty czynszu, gdyż definiuje to również okresy wypowiedzenia umowy. Tym samym jeśli:

  • czynsz jest płacony rzadziej niż co miesiąc, umowę można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego,
  • czynsz jest miesięczny, okres wypowiedzenia wynosi miesiąc (na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego),
  • czynsz jest częściej niż raz w miesiącu, wówczas umowę można wypowiedzieć na trzy dni na przód,
  • czynsz jest dzienny, wtedy umowę można wypowiedzieć na jeden dzień naprzód.

Zmiana wysokości czynszu w czasie trwania umowy

Przepisy dają wynajmującemu możliwość podniesienia czynszu w czasie trwania umowy. Jest często stosowane w celu skuszenia potencjalnych najemców na podpisanie umowy. Sytuacji tej można uniknąć poprzez zastrzeżenie w umowie, że wysokość czynszu ni będzie się zmieniać, a przepisy pozwalające na ten proceder nie będą wykorzystywane.

Przekazanie lokalu

Lokal nie zawsze jest oddawany do użytku w dniu podpisania umowy. Wynika to z faktu zajmowania go przez poprzednich najemców, modernizacji lub remontu. W interesie najemcy jest zatem określenie w umowie:

  • terminu wydania lokalu,
  • określenia wysokości kary za nieprzekazanie lokalu w terminie,
  • warunków sporządzenia protokołu opisującego szczegółowo stan techniczny lokalu.

W przypadku braku takiego protokołu wynajmującemu przysługuje domniemanie, że lokal był wynajęty w stanie dobrym i nadającym się do użytku.